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随着金融业的不断发展，在我国融资租赁业已经形成了一定的规模，并已成为仅次于资本市场和银行信贷市场之后的第三大融资手段，是企业更新设备的主要融资手段之一。随着融资租赁业的发展，融资租赁合同也作为一种新型的特殊的合同类型，日益受到法学理论界和法学实务界的高度重视。其中回租式融资租赁合同因其特殊性一直困扰着司法实践，本文将就回租式融资租赁合同的法律特征予以浅议，以期增强人们对这一新类型合同的理解。
　　融资租赁合同是一种集销售和融资为一体的特殊合同，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。在融资租赁合同中，合同的主体为三方当事人，即出租人、承租人和出卖人。而回租式融资租赁合同是一种特殊形式的融资租赁合同，是指承租人将一项自制或外购的资产出售给出租人，同时与出租人订立一份融资租赁合同，又将该项资产从出租人处租回来使用的合同。在回租式融资租赁合同中，一般存在双方当事人，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。卖方即承租人在保留对其原有资产的占有和使用的前提下，将固定资产转化为货币资本，而租金的支付则是分期的，从而获得一笔急需的流动资金，以改善其财务状况，缓解其资金压力，保证生产经营的正常进行；而买方即出租人则通过售后性回租行为，获得了一个有利可图的、可靠的投资机会。
　　回租式融资租赁合同具有以下特征：1、主体身份的双重性。在回租式融资租赁合同中，资产的销售方同时又是承租人，一方面销售者通过资产的销售，取得销售收入，另一方面又作为承租方向对方租入资产用于生产经营，从而将固定资产转化为流动资金，以缓解其资金压力；资产购买者同时又是出租方，买方通过购买另一方的资产取得该资产的所有权，同时又作为出租方将该资产的使用权转让给另一方，从而取得该资产使用权的转让收入，以实现该资产的使用价值。2、租赁物的特定性。具体表现为承租人对租赁物要求的特定性,特定到了自己已经拥有所有权的资产；承租人指定的出卖人不是别人而是自己。3、资产价值转移与实物转移相分离。出卖人即承租人对资产所有权转让并不要求资产实物发生转移，相反购买方即出租方只是取得了该资产的所有权，但没有在实质上占有该资产，从而实现对该资产的经济效益最大化。
　　在司法实践中常常会出现名为回租式融资租赁合同，实为借款合同的现象，由于回租式融资租赁合同与借款合同有较多相似之处,加上实施操作不规范, 司法人员也很容易将回租式融资租赁和借款合同相混同。笔者认为，如果在订立回租式融资租赁合同时，承租人并没有租赁合同所指的租赁物，则所订立的融资租赁合同不成立，且可能存在以合法形式掩盖非法目的的以回租方式实施融资租赁的合同行为，应依法对这种规避法律的行为不予支持。


河南省周口市人民政府


周口市人民政府关于印发周口市中心城区旧城和城中村改造暂行办法的通知

周政[ 2012 ] 65号



各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门：

现将《周口市中心城区旧城和城中村改造暂行办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。





二〇一二年十月二十六日



周口市中心城区旧城和城中村改造暂行办法



第一章 总 则

第一条 为了完善城市整体功能，改善人居环境，提高城市品位，优化发展环境，推进城镇化进程，依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其他相关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称城中村是指在城市规划区域范围内使用集体建设用地，并以农村集体经济组织为形式的农民聚居村落和使用国有土地、农村集体经济组织全部成员已经转为城市居民的村落。

本办法所称旧城，是指城市规划区内（除城中村之外），房屋破旧、基础设施不全，影响居民生活的党政机关、企事业单位办公区域和居住区域。

第三条 市政府成立周口市中心城区旧城和城中村改造领导小组，统一领导中心城区旧城、城中村改造工作，实施主体是川汇区人民政府和市经济开发区、东新区管委会。市政府研究制定旧城、城中村改造的政策与规划，决定重大事项。川汇区、市经济开发区、市东新区可根据本办法制定实施细则，并在市政府领导下具体实施旧城、城中村改造工作。

市规划、国土资源、住房城乡建设、民政、公安、财政、人力资源社会保障、监察等有关部门要在各自的职责范围内，做好旧城、城中村改造的相关工作。

第四条 旧城、城中村改造工作坚持以人为本、惠民、利民的原则，统一规划、统一供地、统一政策、分步实施、成片开发，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益，最大限度地保护被征收人的合法权益。

第五条 市中心城区旧城、城中村改造要结合区域实施情况，按照《周口市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》和《周口市城市规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》制定改造方案，分别经川汇区、市经济开发区、市东新区旧城和城中村改造领导小组审查后报市中心城区旧城和城中村改造领导小组审批。改造方案要分别经社区居民、职工、集体经济组织成员代表大会讨论，并取得三分之二以上被征收人的同意。

第六条 旧城、城中村改造项目必须是经市中心城区旧城和城中村改造领导小组正式批复的项目。税费优惠政策以及土地出让金中地方政府纯收益部分拨付应按经规划、住建、国土、财政等部门共同测量认定的被征收村盘占地面积确定。


第二章 规划管理

第七条 市城乡规划行政主管部门要在城市总体规划指导下，科学编制旧城、城中村改造规划和区域控制性详细规划，指导市中心城区旧城、城中村改造。

第八条 市中心城区旧城、城中村改造要根据市城乡规划行政主管部门下达的规划设计条件，按照因地制宜、合理布局、集中开发的原则，编制改造区域的修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。

编制旧城、城中村改造修建性详细规划应充分听取居民等方面的意见。

第九条 旧城、城中村改造居住区的规划设计按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。旧城、城中村改造要合理规划公共绿地、停车场、垃圾中转站、公厕以及中小学、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。

第十条 旧城、城中村改造的各项建设要严格审批程序，未经审批进行改造建设的，由相关行政主管部门按违法建设查处。


第三章 土地管理

第十一条 市中心城区旧城、城中村改造范围内的国有土地，由市人民政府依法收回；集体土地由市人民政府依法征收为国有，统一纳入城中村改造；涉及农用地的，依法办理农转用征收审批手续。

第十二条 旧城、城中村改造范围内的商品房用地，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式供应。

对拆迁密度大、成本高且土地少的旧城、城中村改造项目，经市人民政府批准，可在城市规划区范围内确定合适位置地块和用地规模作为待改造项目的配套安置用地公开出让。

第十三条 改造区域内集体用地依法征收为国有后，尚未纳入改造范围内的土地，由区政府（管委会）统一承包继续耕种。因实施规划，需要使用该土地时，应当服从城市规划的需要，由市人民政府统一调整使用。

第十四条 凡未转为国有的城中村土地，有关部门不得为其办理规划、建设手续，并不得转让、出租、抵押；未经批准私自改造的，按违法用地查处。

第十五条 旧城、城中村改造范围内的土地，优先保证安置用地 (包括居民征收安置用地和保障性经营用房安置用地)和公共设施用地后，剩余土地由市人民政府收回后按招标、拍卖、挂牌程序供地。


第四章 征收、补偿安置和建设

第十六条 旧城、城中村改造中的国有土地上房屋征收和补偿安置按照《周口市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》执行；集体土地上房屋征收和补偿安置按照《周口市城市规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》执行。

第十七条 征收人与被征收人在正式签订征收补偿安置协议前，其征收补偿安置方案必须按照《村民委员会组织法》规定，经村民会议讨论通过，协议签订后在村内公示。

第十八条 进行改造建设的城中村涉及拆除村民委员会(村集体经济组织)的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房,征收人与被征收人可参照估价机构的估价结果协商签订征收补偿协议。

第十九条 城中村改造项目的小区内可安排一定数量的经营性用房和社区用房，由改制后新组建的经济组织进行管理和运营。保障性经营用房原则上按照本集体经济组织成员每户不少于10平方米的建筑面积进行核定。非本集体经济组织成员，不享受经营性用房政策。

第二十条 为节约用地，旧城、城中村改造范围内的安置用房必须按照规划主管部门批准的方案执行。

第二十一条 旧城、城中村改造范围内的道路、排污、环卫等市政设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施，按照城市规划要求，由改造主体按照规划同步建设。


第五章 优惠政策

第二十二条 市中心城区旧城、城中村改造项目的土地出让金应全额上缴市财政（市经济开发区按原政策执行），除划缴国家和省及按规定计提的专项资金外，土地出让金中地方政府纯收益部分拨付给项目所在区政府（管委会）用于支持该项目区域内的补偿安置和基础设施建设。

第二十三条 旧城、城中村改造项目涉及的城市配套费及其他行政规费依照法律、政策规定收取后拨付所在区政府（管委会），用于补偿安置和基础设施建设。开发企业缴纳的税收属于区政府（管委会）的部分，全部支持项目，用于项目区域内补偿安置和市政基础设施建设。服务性收费按最低标准20%征收。


第六章 改 制

第二十四条 城中村改制，是指城中村由村民自治的管理体制转变为城市居民自治的管理体制。

第二十五条 实施改造的城中村村民农业户口经公安行政主管部门批准一次性转变为城市居民户口。

第二十六条 城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。清产核资结果要经村民会议或村民小组会议研究确认并公示。农业、财政、审计等部门要加强对清产核资工作的指导、监督。

第二十七条 集体资产清产核资后，各村可根据实际情况，确定资产经营方式和分配方式，经村民会议讨论通过，报上级行政管理部门审批后实施，并报区旧城和城中村改造领导小组备案。改制后组建的经济组织，承接原集体经济组织的资产和债权债务，按照新组建的经济组织方式进行管理和运营。

第二十八条 集体经济组织改制后，撤销村民委员会，按照有关规定，建立社区自治组织机构。

第二十九条 城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管理，并享受社会保障、职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。因城中村改造增加的就业岗位，应优先用于安排原集体经济组织成员。

第三十条 人力资源社会保障部门的劳动就业培训服务机构，要为有劳动能力、且有就业要求的原村民进行专门的技术培训，并推荐就业。

第三十一条 完成改制的城中村要纳入城市管理体系，其市政公用设施建设和管理，按城市管理体制和标准执行。


第七章 附 则

第三十二条 本办法对旧城、城中村改造工作未有规定或国家、省有新规定的，依照国家、省有关规定执行。

第三十三条 本办法自印发之日起施行。市经济开发区、产业集聚区、港口物流园区在城市规划区内的区中村改造适用本办法，规划区之外的区中村改造，经市中心城区旧城和城中村改造领导小组批准后，可参照本办法执行。各县（市）旧城、城中村改造可参照本办法执行，也可结合本县（市）实际制定切实可行的旧城、城中村改造办法及实施细则。