关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知
安徽省安庆市人民政府
宜政发〔2002〕12号
关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知
各县(市)、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。
安庆市人民政府
二○○二年二月六日
安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法
第一条为规范物业管理服务收费行为，维护业主、非业主使用人(以下统称使用人)和物业管理企业的合法权益，促进城市物业管理事业健康发展，根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》(皖政〔2001〕27号)、《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(省政府令第92号)等有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条本办法适用于物业管理企业接受业主委员会(业主委员会成立前为房地产开发单位，下同)或者使用人委托，对本市行政区域内城市住宅区的物业提供日常管理、养护、维修及其他相关社会化和专业化服务的收费行为。
第三条物业管理服务收费属于经营性服务收费，遵循合理、公开及既要合理补偿物业管理成本费用又要与使用人经济承受能力相适应的原则，按照物业管理服务等级和服务标准实行分等定价，禁止价格垄断、牟取暴利和价格欺诈行为。
第四条市、县人民政府价格行政主管部门是所辖行政区域内物业管理服务收费的主管部门，负责审核制定物业管理服务收费标准，会同同级物业管理主管部门对物业管理服务收费进行协调、监督和指导。
第五条物业管理服务收费根据提供服务的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务和公共性专项服务的收费，实行政府定价；住宅区内高级公寓、别墅、写字楼和商业用房等经营性物业的公共性综合服务收费，实行政府指导价；提供特约服务的收费实行市场调节价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由市、县价格行政主管部门按国家规定的成本构成，结合本地经济发展水平与物业管理市场发展程度制定，经本级人民政府物业管理主管部门会签后公布。
物业管理服务收费标准应根据物业管理费用的实际变化作适时调整。
实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会或者使用人协商确定。
第七条物业管理服务主要包括以下内容：
(一)公共性综合服务。包括住宅区内共用设施设备的日常维护和管理；住宅区内房屋共用部位的日常养护与管理；卫生保洁；环境绿化管理；室内装饰装修管理；安全防范、消防协助管理服务等。
(二)公共性专项服务。主要包括车辆停放及进出管理、二次供水、转供电、电梯运行的专项服务等。
(三)代办性服务。主要包括：水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费的代收代缴等。
(四)特约服务。主要包括：家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购代管物品服务、对使用人的物业自用部位、自用设施的修缮等服务。
第八条物业管理服务收费分为以下四类：
(一)公共性综合服务收费
公共性综合服务收费以独立住宅区为单位，
执行等级标准，分为甲、乙、丙、丁和临时五个等级，由价格行政主管部门会同物业管理主管部门按规定标准综合考评定级，依其所定等级核定收费标准。物业管理服务内容和标准发生变化的，其收费等级应予重新核定。
公共性综合服务收费按每户建筑面积收取。
(二)公共性专项服务收费
按专项设施运行成本、维修费用、管理人员经费支出之和核定。
(三)代办服务收费
在自愿委托的基础上，按收费单位费用标准代收，代办手续费用由当事人双方商定。
(四)特约服务收费
由双方当事人自行商定。
第九条物业管理公共性综合服务收费的成本由以下项目构成：
(一)管理人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)办公费用；
(三)共用设施设备日常运行、保养费及公用水电费(包括各专业服务人员的工资和按规定提取的福利费，以下第(四)、(五)、(六)项同)。
(四)绿化管理费；
(五)卫生保洁费；
(六)安全防范费；
(七)用于小区内物业管理的固定资产折旧费；
(八)法定税费；
(九)利润。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务收费本着保本微利的原则确定，成本(指上述(一)至(七)项，下同)利润率不超过3%。
第十条实行政府定价和政府指导价的，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和费用支出情况，以住宅区为单位向价格行政主管部门申报，并提供以下资料：
(一)物业管理收费申请书；
(二)业主委员会或房地产开发单位委托书(合同)；
(三)物业管理资质证书、工商营业执照；
(四)物业管理服务收费等级相关材料。
实行政府指导价的，由当事人双方按规定的基准价及其限幅商定具体收费标准，报价格行政主管部门备案。
第十一条价格行政主管部门在核定物业管理服务具体收费标准时，应会同物业管理主管部门审查住宅区管理服务收费等级，并就物业管理服务内容、服务质量、服务层次和服务收费等内容举行听证会，听取各方意见。
收费等级变更的，其具体收费标准应根据收费等级考评结果重新核定。
第十二条物业管理企业应与业主委员会或者使用人签订物业委托管理合同，明确双方当事人的权利和义务。合同中服务内容、服务质量的约定，应与服务收费等级一致。合同中有关政府定价和政府指导价的服务收费的约定，应不超出价格行政主管部门核定的标准或标准范围。
服务收费具体收费方法应在合同中明确，但公共性综合服务收费预收期最高不得超过六个月。使用人在预缴费期间内搬迁的，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。
第十三条使用人装饰(修)房屋，应与物业管理企业就房屋安全和装饰垃圾清运费达成协议，房屋不装饰不收费。
第十四条暂未入住的房屋，业主应按规定标准的50%缴纳公共性综合服务费用。
第十五条房地产开发单位按规定移交给业主委员会并由业主委员会委托给物业管理企业使用的商业用房和其他共用设施、设备、场地等，在保证为使用人服务需要的前提下，经营所获收益应用于住宅区物业管理，并接受业主委员会的监督。
第十六条房地产开发单位扫尾工程的费用、房屋交付使用前房地产开发单位委托物业管理企业进行管理所需费用、由房地产开发单位承担的在规定期内的保修费用，不得由使用人负担，不得动用住宅共用部位共用设施设备维修基金。
第十七条人为造成共用设施设备损坏或损失的，由责任人负责修复或赔偿。
第十八条物业管理服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准及收费办法应在物业管理企业经营场所或服务地点公示。
物业管理企业收取的服务费应按收费项目分科目建帐，统一核算。每半年向业主、非业主使用人和业主委员会公布收入和支出情况，接受他们以及价格、物业管理和税务行政主管部门的监督。
第十九条物业管理服务收费实行收费许可证制度。
第二十条物业管理企业已接受委托对物业实施管理并收取服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第二十一条使用人应按合同约定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务收费，除市场调节价的服务收费外，未经价格行政主管部门审批的物业管理服务收费，使用人有权拒交。使用人不按规定缴纳服务费的，物业管理企业有权按照合同的约定予以追偿。
对住宅区五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户，经业主委员会与物业管理企业协商，可以减缴或者免缴公共性综合服务费用。
第二十二条业主委员会、使用人对物业管理企业提供的低于合同约定要求、质价不符的服务，可以提出限期改进意见，逾期仍不履行约定要求的，可以向价格行政主管部门投诉要求降低其收费等级；或者按照合同法规定追究其违约责任，直至改聘物业管理企业。
第二十三条物业管理企业与业主委员会、使用人之间发生收费纠纷的，可由当事人协商解决；协商不成的，可由价格行政主管部门进行调解处理，也可依法提起民事诉讼。第二十四条物业管理企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚：
(一)擅自制定属于政府定价、政府指导价范围的价格的；
(二)擅自设立收费项目、自定收费标准，强行收费、乱收费用的；
(三)不按规定执行明码标价的；
(四)只收费不服务或提供的服务质价不符的；
(五)其他违反本办法的行为。
第二十五条本办法由市物价局负责解释。
第二十六条本办法自2002年2月1日起施行。
第二十七条本办法施行前已实施物业管理的，其服务收费按本办法逐步规范。
关于加强外商投资软环境建设的若干规定
福建省人民政府
关于加强外商投资软环境建设的若干规定
福建省人民政府
为加强我省投资软环境建设，规范政府职能部门的管理行为，减轻外商投资企业负担，根据国家有关法律、法规及《福建省外商投资企业条例》，结合本省实际，制定本规定。
一、加强对外投资企业税外收费的管理，减轻企业负担
（一）严格按照中共中央、国务院中发【1997】14号文规定，坚决取消不符合规定的收费项目，全面清理不合理收费。二年内，本省不再出台新的涉及外商投资企业的收费项目；二年后，确需出台涉及外商投资企业的行政事业性收费项目；由省财政厅会同省物委按规定程序报省
人民政府，经省长审定并上报财政部和国家发展计划委员会批准。凡新出台的收费项目，必须在《福建日报》公布，经宣传解释后方可执行。
（二）今后二年内，外商投资企业暂住人口管理费暂停征收；对亏损的、新开业不满二年的以及用工在1000人以上的外商投资企业免征就业调节费，其他企业减半征收；外商投资重大项目的社会事业发展费报省政府批准后予以个案优惠；省政府制定的对外商投资企业其他收费项目
一律按现行收费标准减半征收；凡国家法律法规、国务院及财政部、国家发展计划委员会明文规定的收费项目，一律按规定的最低收费标准征收。同时，各级政府要对被减免收费的其他项目涉及的有关工作予以支持。
二、规范行政执法机关对外商投资企业的检查活动，提高依法管理水平
（三）对外商投资企业检查应由有权检查机关实施，并实行检查报备、登记制和检查许可制。
各级政府纠风办对各类检查实行监督。所有有权检查机关应于每年第一季度将本年度日常业务检查的计划报同级政府纠风办备案；国家有关部门统一部署的年度检查、专项检查或突发性事件的检查，事后也要向同级政府纠风办报备。
凡进入外商投资企业执行检查任务的人员，一律要向被检查企业出具由县（市、区）以上检查机关负责人签署开具的检查许可证明，佩戴行政执法标志，文明执法。并于每次检查完毕后向被检查企业出具检查登记证。检查登记证由省政府纠风办负责统一印制，由各检查机关领取下发。
对于未出具本单位检查许可证明的，外商投资企业有权予以拒绝检查。
（四）有权检查机关要严格划分管理权限和职责。不得对外商投资企业进行同一部门多级重复检查或同一项目重复检查，无正当理由及法定手续不得对外商投资企业进行突击检查，不得干扰企业正常生产、经营及生活秩序。
（五）实行检查与处罚分离、罚款决定和罚款收缴分离的制度。检查机关对检查中发现的问题，要提出限期整改要求，逾期未改确需处以罚款的，有权处罚机关依照法律、法规规定的程序和限额出据罚款决定书，企业持罚款决定书到指定的缴费窗口缴费。
（六）各级人民政府要评定一批守法经营的外商投资“信得过”企业，由当地政府组织有权检查机关实行统一检查，其他各部门不再自行检查。
三、进一步简化外商投资审批环节，提高办事效率
（七）不涉及国家禁止、限制外商投资产业的外商投资项目，其投资总额在3000万美元以下（不含3000万美元），且不涉及进出口配额许可证、不涉及需收费经营，建设和生产经营条件能自求平衡的，委托地（市）审批的范围扩大到宁德、南平、三明、龙岩。省直厅（局）对
其直属企业的外商投资项目的审批权限亦照此执行。省计委、经贸委、外经贸委、建委会同各职能部门于本规定发布之日起三个月内将相应的审批权限同步委托给除厦门市之外的八地（市）。
（八）海关、商检、卫检、动植检、港监、边检等部门要简化报验手续。本省各口岸要减少国际航行船舶生产性滞留时间；货物通关严进宽出，加强后续管理；减少货物抽检比率，实行联合抽样检验；开放水域内新建码头，非公用码头在安全保障、查验能力基本满足的情况下对外开放
；沿海口岸功能要向山区延伸。推进山海协作；加快口岸查验联合办公，老口岸要抓紧完善联合办公，新开口岸一律实行联合办公；海港口岸国际航行船舶实行24小时值班制，机场实行留守待命制，货物申报放行实行周六加班制，其余节假日实行加班预约制；要加快口岸查验计算机联网
工作，逐步做到无纸报关通关；加强文明窗口建设；全面实行服务承诺制。
（九）行政机关履行职责一律实行标准化服务承诺制和审批时限制，并将制度内容予以公布。
四、用足用好鼓励外商投资的各项优惠政策，营造良好的政策环境
（十）各地（市）和各职能部门要对涉及外商投资企业的各项优惠政策的落实兑现进行检查督促，确保落实到位。同时用足用好国家对外商投资企业的一系列优惠政策，包括进口设备免税和对高新技术、产品出口企业的优惠。
（十一）金融部门要对有市场、有效益的外商投资出口企业、先进技术企业及各级政府确定的重点外商投资企业予以信贷支持，提高其厂房、设备抵押贷款的比例。
（十二）外商投资企业在减免税期满后增加投资总额和注册资本的，增资部分可继续享受所得税减免优惠。对于增资部分进口的自用设备，随设备的技术及数量合理的配套件、备件，除涉及《外商投资项目不予免税的进口商品目录》外，准予免征关税和进口环节增值税。
（十三）外商投资企业年度自营出口规模，沿海地区达200万美元以上、山区达100万美元以上，或委托省内出口企业代理出口250万美元以上的，其中方人员可向公安部门或外事部门申办一本《多次往来港澳通行证》或《往来香港特别行政区通行证》多次签注。
外商投资企业年度自营出口达100万美元以上或委托省内出口企业代理出口120万美元以上的，其中方人员可申办一至三名多次进出香港简化审批手续。
五、强化服务意识，进一步健全为外商投资企业服务的制度
（十四）各级政府及司法部门要为外商投资企业营造安定的社会环境和规范的法制环境，依法保障外商投资企业及其投资者的人身、财产安全，从快依法惩处各种危及外商投资企业生产、生活和人身安全的犯罪行为。涉及外商投资企业的各类经济案件，要坚持公平、公正的原则，做到
快立案、快审理、快执行。
（十五）建立重大项目领导跟踪服务制度。县（市、区）以上人民政府要将本辖区内的重大外商投资项目筛选分类，由各级政府领导和外资工作领导小组成员跟踪服务，定期了解项目进展情况，及时协调解决项目报批、建设及生产经营过程中遇到的困难和问题。
（十六）建立领导接待日及现场办公制度。各级政府领导要定期举办外商投资企业接待日及现场办公会，处理外商投资企业投诉，协调解决外商投资企业在建设、生产、经营过程中出现的各类问题，并认真抓好敦促落实工作。
（十七）建立健全联合年检制度。各级外经贸、经贸、财政、工商、税务、外管、海关等部门要严格按照国家有关规定对外商投资企业实行集中联合年检。其它法律法规规定的年检部门由各级政府组织实行集中联合年检。
（十八）供水、供电部门停水、停电，要提前3天在有关报纸、电视台等新闻媒体上公布停水、停电的范围和时间。对专线和重要用电、用水户要在停电、停水前24小时再次专门通知。非事故原因不得对外商投资企业拉闸停电、停水。
（十九）为外商投资企业服务的中介机构，受外商投资企业委托代理申办各项手续，有关职能部门不得借故推诿、设梗刁难。
六、加大环境建设力度，健全对投资软环境建设的监督制度
（二十）各级政府负责当地投资软环境建设的统一领导和统筹协调，有关职能部门要各司其职，各负其责，密切配合，为外商投资企业创造良好的发展环境。
（二十一）各级政府对本辖区投资软环境应开展多种形式年度测评。对测评中外商投资企业反映较为集中的问题和部门予以通报，并责成有关部门限期整改。
（二十二）县（市、区）以上人民政府要强化各级监察机构的职能，发挥各类监督员的作用，加强本辖区各行政机关对外商投资企业遵守标准化服务承诺制及其他勤政、廉政情况的监督检查。
（二十三）各级政府要认真贯彻《福建省外商投资企业投诉办法》，进一步加强和发挥外商投诉协调中心的职能和作用，及时为外商投资企业排忧解难。
本规定自公布之日起执行。
1998年4月4日
