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买方贷款逾期，卖方解约未获支持

奚正辉


　　买方黄女士向卖方孔先生购买上海浦东三林的一套公寓房，总价180万元，合同约定2009年10月18日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，买方以银行贷款方式支付100万元，他项权证办出后3个工作日内，该款项由银行直接划入卖方帐户，若买方贷款不足部分过户当日以现金形式补足给卖方。若买方逾期付款超过5日，卖方有权解除合同，买方赔偿总房款20％的违约金。
　　买卖合同签署后，买方委托贷款中介公司向工商银行申请贷款，但是到2009年10月10日工商银行告知系争房屋是动迁安置房，要求提供《拆迁安置协议》，卖方无法提供，故双方于2009年10月19日到深圳发展银行办理贷款，买方贷款未获批准，买方单独于11月1日又向兴业银行申请贷款。卖方于2009年11月6日发函要求解除合同，买方于11月7日发函要求卖方配合到兴业银行办理贷款。
　　双方协商不成，买方起诉要求继续履行合同，卖方反诉解除合同并赔偿违约金20％。
　　经法院开庭审理，本案的争议焦点是到底谁违约。
　　买方认为：工商银行没有批准贷款的原因是卖方不能提供《拆迁安置协议》，导致其不能按时完成贷款手续。卖方同意其到其他银行办理贷款，之后贷款的时间没有约定，故买方没有违约。
卖方认为：卖方没有提供《拆迁安置协议》的义务，虽然系争房屋是动迁安置房屋，有未满5年不准上市交易的规定，但是系争房屋已经满5年，是可以自由流通的。买方贷款未获批准是工商银行的过分要求导致的，付款是买方的义务，理应由买方承担逾期付款的违约责任，买方承担违约责任后可以追究第三人工商银行的责任。买方虽然已实际行为表示同意买方到第二家银行深圳发展银行办理贷款，但是该银行没有批准买方的贷款，买方再另外更换第三家银行，卖方不予同意。因为买方逾期贷款，故卖方有权解除合同。
　　最后法院认为双方都没有违约，为了保护交易的安全，而且买方在庭审中表示愿意一次性支付房款，房屋买卖合同是可以继续履行的，判决卖方继续履行买卖合同。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
浅谈检察机关警务工作区制度化建设

潘 胜


随着各级检察机关警务工作区的陆续建成并投入使用，如何使其真正成为规范化、制度化、能切实保障安全的办案场所是摆在我们面前的一个新课题。由于警务区建设的硬件已有相关的标准可供执行，各级检察机关的具体情况也不尽相同，故笔者在此不作探讨，仅就警务区制度化建设的有关内容，结合我院实际提出几点建议。
我院警务区基本情况：警务区设讯问室两间，备勤室、证人询问室、来访人员接待室及律师阅卷室一间，卫生间一间，系改扩建而成，基本封闭，于2006年12月建成并投入使用。
一、建立安全责任制度，并切实落实到具体参与履职的司法警察。关于司法警察如何在警务区执行任务，各级检察机关已制定并明确了诸多制度及规定，如《人民检察院司法警察看管工作细则》、《人民检察院司法警察执行职务规则(试行)》、《最高人民检察院办公厅关于加强司法警察在履行职责中办案安全工作的通知》、《关于进一步加强检察机关办案安全 防范工作的意见》等，但关键在于如何落实。笔者认为，除在年初层层签定“安全责任书”外，具体到每一次履职都应高度重视，杜绝麻痹大意的思想。履职过程中，做到坚决执行看管、押解规定，在执行任务前对警务工作区及周边环境进行仔细检查，包括监控设备、灯光工作状况等。严格执行看管人员与被看管人员不低于2：1的比例，女性被看管人员至少有一名女性司法警察负责看管、押解的规定等。
二、建立警务区定期检查登记制度，确保办案场所安全、卫生。据笔者了解，大多数非新建检察院的警务区都是改、扩建而成，难以达到完全独立、封闭的效果，因此，对警务区内部及周边环境定期进行检查并作登记不失为一种行之有效的管理办法。我院作为基层检察院，是以半个月为周期进行检查登记，分别以环境卫生、监控设备运行、供电供水、温度湿度等内容分别逐一检查登记，并由法警大队负责人签字确认。（见附表一）
三、规范警务区使用申请制度，做到合理安排，高效运行。警务区作为由法警队负责管理的场所，为保障高效、安全的使用原则，有必要针对办案部门制定相应的申请制度，这一方面有利于合理调配警力，确保办案安全，另一方面也规范了警务区的使用，便于领导掌握案件办理情况，杜绝了以往办案场所使用无序化的状况。对此，我院以“申请表”的形式下发到各办案部门，由案件承办人事前填写，并分别交部门负责人和分管检察长签字同意，后交由法警队负责人依据案件具体情况安排使用场所，并派遣司法警察参与履职。（见附表二）
四、合理调配警力，坚持执行派警令制度。派警令作为司法警察履职的凭证，在实际工作中应严格按要求认真登记填写，明确人员、任务和职责，切忌以口头、打电话等形式安排落实，做到警力合理配置，令行禁止。因派警令执行已久，在此不再赘述。
五、建立警务区人员进出登记制度，防止无关人员进入办案区域。按照规定，警务区不仅担负着提供讯问犯罪嫌疑人、被告人场所的职责，还是询问证人、接待来访等工作的场所，因此，针对除犯罪嫌疑人、被告人以外的外来人员，对经分管检察长同意进入警务区的非检察人员有必要进行登记，并依法告知其应遵守的相关规定。我院制定了“进出人员登记表”，由负责履职的司法警察填写，任务执行完毕后交由法警大队内勤存档保管。（见附表三）
六、建立安全检查制度，杜绝安全事故的发生。为保障办案安全，有必要对进入警务工作区的非检察人员进行安全检查，由执行任务的司法警察对其随身携带的物品根据需要进行登记并以封存的形式予以暂时扣留保管，在调查取证等工作结束后当面清点并及时办理移交。由于资金及技术方面的原因，我院尚无法达到与人民法院安全检查相当的要求，也未制定类似“人民法院司法警察安全检查规则”的制度，仅将此项工作以“登记表”附件的形式由参与履职的司法警察填写，将暂予保管的物品当场封存锁入保险柜或文件柜中，物品所有人离开时当面开封清点，确认无误后签字退还。（见附件一）
七、以人为本，尊重和保障人权，实现强化法律监督、维护公平正义，建立被看管人员权利义务告知制度。结合司法警察执行看管、押解、拘传等职责的要求，在犯罪嫌疑人、被告人进入警务工作区之前由负责执行看管任务的司法警察先行询问其身体健康状况，并告知其相关权利义务，以人性化的管理切实维护警务工作区的规范化、制度化建设。为避免与办案部门讯问内容重复，我院仅就回避、控告、遵守警务区管理制度等与司法警察履职有关的规定作为告知内容，制定了“被看管人员权利、义务告知书”，向被看管人员宣读后由其签字确认，将管理内容细化。（见附表四）
八、建立警务区管理使用制度，约束进入警务区人员的行为规范，维护警务区工作秩序。作为警务区管理和使用的总体性规范，制定相对完备的制度对进入警务区的所有人员具有普遍约束力，这不但是警务区制度化、规范化管理的要求，也是文明办案、保障安全的基本保证。对此，我院制定了相关制度，下发各部门并在警务区上墙公示，对违反制度规定的人员及时制止并上报院领导处理。（见附表五）









附表一
某某市某某区人民检察院
警务区检查登记表

检查时间：
检查人员
检查内容：
1、环境卫生情况：
2、设备运行情况：
3、水电运行情况：
4、温度湿度情况：
5、其他：






年 月 日
法警大队负责人签字：



附表二
某某市某某区人民检察院
警务区使用申请表