您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

开发商在建工程停工,购房者如何维权?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 18:08:39  浏览:8957   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工,购房者如何维权?

据部分嘉友梅里香舍业主反映: 嘉友梅里香舍停工了!起因在于开发商长期拖欠工程款,导致施工方无法支付工人工资及材料款,在消极怠工3个月后,施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期,明年按期交房希望渺茫,嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利?
2008年10月18日下午2点,江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目,现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中,开发商的主要义务在于给付结果(即开发商交付合格的商品房),而非给付行为(即开发商建造商品房的过程)。因此,无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形,只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务,即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么,这是否意味着,在交房前开发商无论存在任何行为,购房者均无法主张权利呢?答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。对于这种违约情形,我们称之为“预期违约”。不过,对于预期违约,最大的障碍在于举证。
实际上,开发商在建工程停工只是一种表象,问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务,即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定,开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间,如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务,在法律上恐怕很难获得支持。
此外,购房者担心的是,万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼,他们已付的购房款能否得到返还?关于这个问题,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)有明确规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说,购房者的房款返还请求权是第一顺位的,可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还,则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度,但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下,购房者如何选择可以信赖的开发商,开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌,均是不可小觑的课题。

下载地址: 点击此处下载

大连市关于解决拖欠和克扣建筑业农民工工资问题的规定

辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府令

第51号


  《大连市关于解决拖欠和克扣建筑业农民工工资问题的规定》业经2004年6月24日大连市人民政府第29次常务会议通过,现予公布,自2004年8月1日起施行。


市 长 夏德仁

二○○四年六月三十日    


大连市关于解决拖欠和克扣建筑业农民工工资问题的规定

  第一条 为妥善解决拖欠和克扣建筑业农民工工资问题,维护其合法权益,保持社会稳定,促进建筑市场的健康发展,根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及国务院办公厅《关于做好农民进城务工就业管理和服务工作的通知》、《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》等有关规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 本规定适用于大连市行政区域内工程项目的建设单位、建筑业企业(含总承包、专业承包、劳务承包)和与之形成劳动关系的农民工。
  第三条 市及县(市)、区、先导区建设、劳动保障行政主管部门应负责做好本行政区域内解决拖欠和克扣建筑业农民工工资的组织协调、监督检查工作。会同规划国土、土地储备、房产、综合执法、公安、司法等部门,采取有效措施,综合治理拖欠和克扣建筑业农民工工资问题,严厉打击恶意拖欠、克扣农民工工资的违法行为。
  各有关部门,应对本系统内支付建筑业农民工工资情况定期进行检查,发现问题立即制定措施,层层落实责任制,及时有效地解决拖欠和克扣建筑业农民工工资问题。
  第四条 政府各有关部门应完善举报制度,向社会公布举报电话,设立专门接待人员,及时处理农民工的申诉和举报案件。
  第五条 建设工程项目实行资本金制度。建设项目开工建设前,建设单位必须在开户银行按建设项目投资总额的30%存入建设资金,凭银行出具的资金到位证明,办理开工建设手续。开户银行出具虚假资金证明的,须承担连带责任。
  第六条 建设单位与建筑业企业签订施工合同,必须明确约定按工程进度拨付工程款和工程款优先、按月支付农民工工资的条款。支付农民工工资的工程款,必须以法定货币形式支付,不得以实物或有价证券抵付。建设单位未按合同约定支付工程款,导致建筑业企业拖欠农民工工资的,应负连带责任。
  第七条 建设单位应积极筹措资金,保证工程款按合同约定及时足额拨付给建筑业企业。
  建设单位应建立管理制度,采取措施,加强对建筑业企业支付农民工工资的监管,发现问题,及时处理。
  建筑业企业应将每月支付农民工工资情况及工资报表,报建设单位备案,接受建设单位的监督。
  第八条 建设、劳动保障行政主管部门应共同建立大连市建设劳动有形市场,对进入本行政区建设领域务工的农民工,实行全方位动态管理和服务。
  第九条 建筑业企业招聘农民工从事建筑劳务活动,应按《大连市劳动合同规定》与其签订劳动合同。劳动合同应明确规定劳动期限、工作内容、劳动保护及劳动条件、违反劳动合同的责任和工资支付标准、支付项目、支付时间等,并依法履行。
  签订劳动合同应使用劳动保障、建设行政主管部门制定的标准文本。劳动合同一式二份,建筑业企业和农民工各一份。建筑业企业不得以任何理由扣压农民工劳动合同文本。
建筑业企业在开工20日内应到所在地劳动保障行政主管部门办理用工备案。
  第十条 建筑业企业应依据《工会法》建立基层工会组织,积极吸收农民工参加工会组织。各级工会组织应维护农民工利益,宣传劳动法律法规,指导农民工与建筑业企业签订劳动合同,监督建筑业企业按时足额支付工资,帮助农民工追讨建筑业企业欠付的工资。
  第十一条 农民工发现建筑业企业不履行劳动合同,不及时足额支付工资,应依法向劳动保障行政主管部门申请仲裁或向人民法院起诉,有关部门应从快处理。
  建设、劳动保障行政主管部门应与法律援助机构建立互动机制,共同为农民工追讨被拖欠和克扣工资案件提供便捷、高效的法律援助。
  第十二条 招用农民工的建筑业企业法定代表人是解决农民工工资拖欠和克扣问题的第一责任人。对建设单位所拨的工程款,要优先保证按月支付农民工工资,不得拖欠或克扣。
  建筑业企业在依法破产、清偿债务时,有关机关应把拖欠的农民工工资纳入第一清偿顺序。
  第十三条 总承包建筑业企业分包工程必须使用有资质的专业承包企业和劳务企业。禁止无资质的组织和个人非法承包工程和用工。
  总承包建筑业企业应建立健全支付农民工工资管理制度,专业承包或劳务承包的建筑业企业收到总承包建筑业企业拨付的工程款,首先要保证农民工工资及时足额发放,不得挤占、挪用。所属专业承包或劳务承包建筑业企业拖欠农民工工资的,要追究总承包建筑业企业的连带责任。
  第十四条 禁止建筑业企业扣发农民工工资,但有下列情况的除外:
  (一)代扣代缴的个人所得税和应由农民工个人支付的各项保险费;
  (二)生效的法院判决、裁定和调解书中要求代扣的抚养费、赡养费。
  因农民工本人原因给建筑业企业造成经济损失的,该企业可以按照劳动合同的约定从农民工本人工资中扣除,但每月扣除的部分不得超过农民工当月工资的20%。
  第十五条 建筑业企业农民工工资实行月薪制,由建筑业企业以货币的形式,按月直接支付给农民工。实行计件工资的,工程量在一个月以上的,按每月完成的工程量,实行月结月发;工程量在一个月以内的,应在工程量验收后三日内全额支付农民工工资。
  第十六条 建筑业企业农民工工资实行最低工资保障制度。实行计时工资制的,最低工资标准不得低于市劳动保障、建设行政主管部门公布的建筑行业最低小时工资标准;实行计件工资的,企业可合理自拟劳动定额,上不封顶,多劳多得。
  第十七条 建立农民工工资专用预储帐户和农民工工资互助帐户制度。建筑业企业应自本规定公布之日起,将建设单位按合同约定支付的工程款中不少于10%的资金存入指定银行,其中9%作为农民工工资专用预储帐户,用于每月支付农民工工资;1%纳入农民工工资互助帐户,用于解决建筑业企业拖欠农民工工资的突发事件。
  农民工工资专用预储帐户由银行负责对资金用途进行监管。资金余额不足以支付下月工资时,建筑业企业应及时补存。有条件的建筑业企业可以在专用预储帐户开户银行,为每一名农民工办理个人工资帐户,每月由银行代发农民工工资。
  农民工工资互助帐户资金归建筑业企业所有,由建设行政主管部门监管。建筑业企业使用互助帐户资金的,须经建设、劳动保障行政主管部门批准,并按规定返还。建筑业企业自工程竣工后一个月内,未发现拖欠和克扣农民工工资的,监管部门应将其存入农民工工资互助帐户资金全额返还。
  农民工工资专用预储帐户、农民工工资互助帐户的具体实施办法,由市建设行政主管部门另行制定。
  第十八条 推行建设工程专业保证担保制度,建立全市建设工程保证担保体系。扶持、发展建设工程专业保证担保公司,开展履约保证担保、业主支付工程款保证担保、投标保证担保、支付农民工工资保证担保等服务项目,为建设单位和建筑业企业解决困难。
  第十九条 建立建设单位、建筑业企业信用评价体系,将按时足额支付工程款和农民工工资作为评定建设单位、建筑业企业信用等级的重要依据之一。建设、劳动保障行政主管部门应定期将建设单位拨付工程款和建筑业企业支付农民工工资的情况,在市政府网站、建设工程信息网站、大连电视台、大连日报等媒体向社会公布。对拖欠工程款、拖欠及克扣农民工工资的建设单位和建筑业企业,记入企业信用档案。对屡教不改的,要在大连日报上公布。
  第二十条 违反本规定,建设单位未按时拨付工程款,导致拖欠农民工工资的,由建设行政主管部门责令其限期拨付,逾期不拨付的,建设、劳动保障行政主管部门可向规划国土、土地储备、房产等部门发送《协助清欠联络单》,土地储备部门不批准其新开工建设项目,不予办理《中标通知书》;规划国土部门不为其办理用地、规划手续;建设行政主管部门不予颁发《施工许可证》,不办理质量监督、竣工验收备案手续;房产部门不予办理商品房销(预)售许可证、产权证。建设单位因拖欠工程款严重,导致拖欠农民工工资,引发群访事件的,市政府依法收回其土地开发权,连同地上建筑物进行拍卖,用以偿还拖欠的工程款和农民工工资,并公开曝光。
  第二十一条 违反本规定,建筑业企业三个月连续不执行月薪制拖欠农民工工资,引起群访事件的,由建设行政主管部门暂停其新项目承包和投标资格,降低其信用等级和资质等级;情节严重的清出本市建筑市场,停止该项目经理在本市工程中担任项目经理的资格,并公开曝光。
  第二十二条 违反本规定,总承包建筑业企业将工程分包给无资质的专业承包企业、劳务承包企业和自然人的,分包工程中所用农民工视为总承包建筑业企业用工。发生拖欠克扣农民工工资的,由总承包建筑业企业负责偿还,并由建设行政主管部门吊销其资质证书,清出本市建筑市场。
  第二十三条 违反本规定,建设单位和建筑业企业未按规定执行建设项目资本金制度和设立农民工工资专用预储帐户的,土地储备、建设、规划国土部门不得办理有关开发、规划、建设手续。
  第二十四条 建筑业企业有下列行为之一的,由劳动保障行政主管部门责令支付农民工的工资和按照工资报酬的25%支付经济补偿金,并可以责令按照工资报酬和经济补偿金总和的1至5倍支付赔偿金:
(一)不按月支付并克扣或者无故拖欠农民工工资的;
(二)支付农民工工资达不到劳动保障、建设行政主管部门公布的最低标准的;
(三)企业单方解除劳动合同后,没依法给农民工经济补偿的。
  第二十五条 建筑业企业不按本规定与农民工签订劳动合同或签订劳动合同不交给劳动者本人1份的,由劳动保障行政主管部门按《大连市劳动合同规定》予以处罚。
  第二十六条 拒绝、阻碍国家工作人员依法执行职务和干扰农民工依法申诉追讨工资,构成违反治安管理行为的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;建筑业企业法人代表及项目经理恶意拖欠农民工工资,引发群访事件而逃逸构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十七条 本规定自2004年8月1日起施行。

最高人民检察院关于表彰全国优秀公诉人的决定

最高人民检察院


2000年12月26日

最高人民检察院关于表彰全国优秀公诉人的决定



高检发政字[2000]76号



各省、自治区、直辖市人民检察院,军事检察院,新疆生产建设兵团人民检察院:


1997年“两法”修改实施以来,全国检察机关紧紧围绕党和国家工作的大局,认真履行法律监督职责,为维护国家安全和社会稳定,保障改革开放和社会主义现代化建设的顺利进行,作出了重要贡献。广大公诉干警在人员紧缺、任务繁重的情况下,爱岗敬业,顽强拼搏,无私奉献,为检察事业的发展作出了显著的成绩。在公诉队伍中,涌现出一大批政治过硬、业务精通、秉公执法、廉洁清正的优秀检察官。


为了进一步推动检察机关的公诉队伍建设,提高公诉队伍的整体素质,大力弘扬和表彰在公诉工作中作出突出贡献的业务标兵,最高人民检察院决定:授予祁治国等64名同志“全国优秀公诉人”的荣誉称号。这些同志用实际行动展现了人民检察官的精神风貌,塑造了国家公诉人的崇高形象,是全国检察干警学习的先进典型。


最高人民检察院号召,全国检察机关干警要向他们学习,学习他们大胆探索、开拓进取、锐意改革的进取精神;学习他们求真务实、虚心好学、自强不息的工作作风;学习他们勤于钻研、精通业务、勇挑重担的良好素质;学习他们对党赤胆忠心、对人民满腔热情、对检察事业呕心沥血的高尚情操。


各级检察机关要借宣传和表彰全国优秀公诉人这股东风,在检察工作中形成“比、学、赶、帮、超”的大好局面,把检察干警的素质和公诉队伍建设提高到一个新水平。


希望这次受到表彰的同志,谦虚谨慎,戒骄戒躁,再接再厉,在新的起点上继续努力,争取更大的成绩。


附件:全国优秀公诉人名单




全国优秀公诉人名单(共64人)


北京市

北京市海淀区人民检察院 祁治国


天津市

天津市和平区人民检察院 尹东华

天津市人民检察院 赵志辉


河北省

河北省廊坊市人民检察院 岳林山

河北省邯郸市人民检察院 金润山

河北省邯郸市人民检察院 贾春梅


山西省

山西省太原市迎泽区人民检察院 杨 慧

山西省太原市人民检察院 韩少峰

山西省阳泉市人民检察院 王建明


内蒙古自治区

内蒙古包头市九原区人民检察院 张志强

内蒙古乌海市渤湾区人民检察院 孙闻华

内蒙古赤峰市人民检察院 王晓文


辽宁省

辽宁省鞍山市人民检察院 孙 涌

辽宁省丹东市人民检察院 陈 革


吉林省

吉林省人民检察院 曾 天

吉林省松原市人民检察院 丛向东


黑龙江省

黑龙江省人民检察院绥化地区分院 赵沂河

黑龙江省哈尔滨市人民检察院 王吉霞


上海市

上海市杨浦区人民检察院 刘金泽

上海市人民检察院第二分院 陈荣清


江苏省

江苏省镇江市人民检察院 朱 毅

江苏省无锡市郊区人民检察院 李 营

江苏省扬州市人民检察院 浦志强


浙江省

浙江省绍兴市越城区人民检察院 陈志君

浙江省湖州市人民检察院 沈 亮

浙江省嘉兴市人民检察院 黄 敏


安徽省

安徽省芜湖市人民检察院 潘政治

安徽省淮南市人民检察院 桑 涛


福建省

福建省南平市延平区人民检察院 黄秀勇

福建省福州市人民检察院 吴仰晗


江西省

江西省人民检察院 孙牯昌


山东省

山东省泰安市人民检察院 姚红秋


河南省

河南省商丘市人民检察院 宋国强

河南省漯河市人民检察院 苗东海

河南省濮阳市人民检察院 扶 新


湖北省

湖北省武汉市江岸区人民检察院 闻 业

湖北省汉川市人民检察院 徐玲利


湖南省

湖南省湘潭市人民检察院 王东珲


广东省

广东省深圳市人民检察院 付正权

广东省广州市人民检察院 陈焯霖


广西壮族自治区

广西自治区桂林市人民检察院 王慧谦

广西自治区人民检察院南宁分院 黄继平


海南省

海南省海口市人民检察院 徐 伟

海南省人民检察院海南分院 池晓娟


重庆市

重庆市万州区人民检察院 钟晓云

重庆市人民检察院第三分院 周 静


四川省

四川省乐山市人民检察院 周 宇


贵州省

贵州省人民检察院安顺分院 尚 军

贵州省玉屏县人民检察院 刘开松


云南省

云南省人民检察院丽江分院 何树云


西藏自治区

西藏自治区拉萨市人民检察院 赵 涛

西藏自治区人民检察院 西饶多吉


陕西省

陕西省咸阳市秦都区人民检察院 李伟民

陕西省西安市人民检察院 姜 杰


甘肃省

甘肃省人民检察院张掖分院 丁 勇

甘肃省兰州市人民检察院 张鸿林


青海省

青海省人民检察院 孙文胜

青海省西宁市城东区人民检察院 党 民


宁夏回族自治区

宁夏自治区银川市人民检察院 郝光彦

宁夏自治区吴忠市人民检察院 孙治祥


新疆维吾尔自治区

新疆自治区乌鲁木齐市人民检察院 田 升

新疆自治区人民检察院和田分院 艾白尼亚孜


解放军军事检察院

广州军区军事检察院 李玉林


新疆生产建设兵团

新疆兵团库尔勒垦区人民检察院 赵建伟