您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?/曾建莉

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 05:36:29  浏览:9226   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?

作者:江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]:曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书,协议书约定,房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某,房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工,且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后,曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份,该栋房屋竣工后,曾某搬入居住。2004年3月底放后,当曾某多次催促房产公司办房产证时,房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知,该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼,要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效,并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 :到原告曾某起诉时,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]:本案在审理过程中,对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题,合议庭存在以下分歧意见:
第一种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书,且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵,可以进一步完善,曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款,但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。


[分析]:笔者赞同第二种意见。理由如下: (一)依据我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。(二)我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,可以认定商品房买卖合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2).....。综上,本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据,应予支持。


下载地址: 点击此处下载

江苏省松材线虫病检疫防治暂行办法

江苏省人民政府


江苏省松材线虫病检疫防治暂行办法


(一九八九年十一月三十日江苏省人民政府第四十八次常务会议通过,一九八九年十二月五日江苏省人民政府令第5号发布)



第一章 总则





  第一条 为了防止松材线虫病扩散蔓延,确保松林的正常生长,根据《中华人民共和国森林法》、《植物检疫条例》等有关法律、法规,制定本暂行办法。



  第二条 松材线虫病检疫防治工作,实行“预防为主、综合治理”的方针,采取“封锁、控制、扑灭”措施,严禁人为传播扩散。



  第三条 本省行政区域内的所有部门、单位和个人,都必须遵守本办法。

第二章 组织领导





  第四条 松材线虫病的检疫防治工作,实行疫区分管市长、县(区)长和单位领导负责制。有关疫区的各级人民政府应建立检疫防治指挥组织,加强对检疫防治工作的领导。

  各级人民政府林业主管部门是检疫防治工作的主管部门。



  第五条 各级松材线虫病检疫防治机构的主要职责是:

  (一)宣传和贯彻执行国家有关植物检疫防治的法律、法规和规章;

  (二)组织疫情调查,查清疫点分布范围,提出并组织实施封锁、控制、扑灭的办法;

  (三)统一部署检疫防治工作;

  (四)落实必要的检疫防治经费和物资;

  (五)对疫区、疫点内各单位的检疫防治工作进行指导、监督、检查和验收。



  第六条 疫区、疫点内的林业主管部门,应成立检疫防治专业队(组),负责病情调查、病树清理、处理等检疫防治工作。



  第七条 在松材线虫病发生的毗连地区,有关地方人民政府应建立联防组织,确定联防区域,制定联防制度和措施,检查、督促联防区内的检疫防治工作,并报上级指挥组织备案。

第三章 检疫





  第八条 省、市、县(区)森林植物检疫站具体执行松材线虫病的检疫任务。



  第九条 在疫区通往非疫区的主要交通要道上的车站、码头设立江苏省松材线虫病检疫检查哨卡,配备必要的专职或兼职检疫人员,实行检疫检查。建立检疫哨卡的具体地点和数量,由省农林厅根据疫情实际需要会同省有关部门确定。哨卡检疫人员由省农林厅统一制发工作证、臂章,根据需要登车、登船执行检疫任务。



  第十条 检疫检查的范围:

  (一)从松材线虫病疫区调出的松属苗木、木材及其产品,包括枝梢、根桩及其加工品等;

  (二)途经松材线虫病疫区的松属苗木、木材及其产品,包括枝梢、根桩及其产品;

  (三)可能带有松材线虫及其传播媒介昆虫活体的运输、包装工具;



  第十一条 检疫手续及疫情处理:

  (一)到松材线虫病疫区、疫点调运松属苗木、木材及其加工品,必须事前征得调入地县以上森林植物检疫部门批准,并持“检疫要求通知书”向产地检疫部门报检;

  (二)疫区任何单位和个人在销售、加工、调运松属苗木、木材及其加工品前,必须向当地森林植物检疫部门申请检疫。经检验合格发给森林植物检疫证书后,方可销售、加工或调运;

  (三)对从疫区运出的带有松材线虫及其传播媒介昆虫活体的货物,检疫部门应监督货主集中进行灭虫处理。不能彻底灭虫的,检疫部门有权责令货主改变用途,直至烧毁。对其运载工具也应进行除害灭虫处理,一切费用由货主承担;

  (四)禁止从国外松材线虫病疫区引进松属苗木、接穗。确因科研需要进口松属苗木、接穗的,须经中华人民共和国动植物检疫总所特许审批。南京、南通、镇江、连云港、张家港动植物检疫所应严格把关,对来自疫区的木材及大宗货物的包装、铺垫木材要进行特别检查。



  第十二条 农林院校和试验研究单位从事教学科研活动,不得将松材线虫及传播媒介昆虫活体带入非疫区内。

第四章 预防和除治





  第十三条 疫区各有林部门和有林单位及林木所有者,对本单位或本人所有的林木中出现的病树(包括枯死木和濒死木)应负责立即清理、伐除,将全部被害物(枝、干、桩)清运下山,并及时更换树种。本单位或林木所有者未能确认的病树,由当地森林植物检疫站鉴定确认后通知限期清除。



  第十四条 清运下山的病树必须采取以下方法处理,以灭杀媒介昆虫。

  (一)以药物熏蒸处理;

  (二)对零星分散死亡的病树可进行水浸灭虫处理,病死木必须全部沉入水底,不得露出水面,水浸时间不得少于一年;

  (三)有条件的地方,应对病材、枝梢、根桩进行切片灭虫处理;

  (四)在不具备上述三种处理条件的林区内,病材连同枝梢、根桩应集中在疫区内指定地点限期烧毁。

  不论采取何种处理方法,其病材处理,病树枝梢、树皮、加工废料的烧毁等,都必须在检疫人员监督下,按技术要求限期处理完毕。病树未处理或处理后经检疫部门鉴定未达到灭虫效果的,一律不得加工利用。加工利用的病材,一律不得调出疫点、疫区。



  第十五条 疫区各有林单位应切实做好疫情调查和测报工作,每年三月、十一月分别调查一次,根据受害程度,区别类型,确定以下防治方法:

  (一)在病害严重发生区以及疫区外围边缘的新发病的、孤立的、小块状分布的疫点,按规定办理采伐审批手续后,将松树皆伐,并就地进行灭虫处理;

  (二)对疫区边缘的松林,应有计划、有步骤地加以改造,根据适地适树的原则,改种其它抗病树种,以抑制该病的自然扩散;

  (三)对重点林区和疫区边缘地区,在清理并处理好病死木的基础上,适时进行化学防治,以进一步减少媒介昆虫数量;

  (四)对于公园、寺院以及其他风景林区内的古松或有纪念意义的珍贵松树、松林,应采取特殊措施加以保护和防治。



  第十六条 积极组织有关单位开展对松材线虫病的防治进行科学研究,提高防治效果。



  第十七条 疫区内各级人民政府要建立疫情汇报制度,并对防治工作组织检查验收。

第五章 奖惩





  第十八条 凡在松材线虫病检疫防治工作中做出成绩或能积极阻止病材外流的单位和个人,上级主管部门应给予表彰和奖励;对工作失职者,视情节轻重,给予处理。



  第十九条 对违反本办法第十一条规定,从疫区、疫点调出松属树苗、木材及其加工品的单位和个人,根据国务院《植物检疫条例》第十六条和林业部《〈植物检疫条例〉实施细则》第二十八条之规定,给予批评教育或行政处分,没收其调出的全部松属树苗、木材及其加工品,并视情节轻重处以违章调运货物价值的三至五倍的罚款;构成犯罪的,提请司法机关依法追究刑事责任。



  第二十条 对不按照本办法第十三、十四、十五条规定,进行清理和处理病树的单位和个人,按照病树清理和处理费用的三倍进行罚款,并由当地林业主管部门组织力量突击清理和处理。



  第二十一条 检疫人员在检疫工作中营私舞弊,违反本办法有关规定的,从重处罚。

第六章 附则




  第二十二条 本办法所指的疫区范围,包括南京市的栖霞区、雨花区、玄武区、鼓楼区、下关区、浦口区、江宁县、六合县、江浦县、溧水县和镇江市的句容县、润州区。以后疫区的变更由省农林厅报省政府批准后公布。



  第二十三条 本办法由省农林厅负责解释。



  第二十四条 本办法自公布之日起施行。

海口市公共场所卫生管理办法(2004年)

海南省海口市人大常委会


海口市公共场所卫生管理办法



海口市人民代表大会常务委员会关于修改《海口市公共场所卫生管理办法》的决定

  (2004年10月28日海口市第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2004年11月26日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准)

  海口市第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议决定对《海口市公共场所卫生管理办法》作如下修改:

  一、第六条第一款修改为:“公共场所经营单位必须做好供水水质的卫生管理,其所提供的饮用水必须符合国家生活饮用水卫生标准。供应饮用水的单位应当获得卫生行政主管部门颁发的卫生许可证。”

  二、第二十四条修改为:“当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。”

  本决定自公布之日起施行。

  《海口市公共场所卫生管理办法》根据本决定作相应修改,重新公布。

 

海口市公共场所卫生管理办法

  (1994年8月16日海口市第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过 1995年10月27日海南省第一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准  根据1997年10月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准的《海口市人民代表大会常务委员会关于修改<海口市公共场所卫生管理办法>的决定》第一次修正  根据2002年5月31日海南省第二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《海口市人民代表大会常务委员会关于修改<海口市公共场所卫生管理办法>的决定》第二次修正  根据2004年11月26日海南省第三届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准的《海口市人民代表大会常务委员会关于修改《海口市公共场所卫生管理办法>的决定》第三次修正)

  第一条 为创造良好的公共场所卫生条件,预防疾病,保障人体健康,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本行政区域内的下列公共场所:

  (一)宾馆、饭店、旅店、招待所;

  (二)公共浴场(室)、理发店、美容厅(店);

  (三)影剧院、录像厅(室)、游艺厅(室)、歌舞厅、音乐厅、咖啡店、酒吧、茶座;

  (四)体育场(馆)(含室内射击场、球场、溜冰场)、游泳场(馆)、公园;

  (五)展览馆、博物馆、美术馆、图书馆、文化馆(室);

  (六)商场(店)、书店(室);

  (七)候诊室、候车(机、船)室、公共交通工具;

  (八)其他公共场所。

  第三条 公共场所卫生实行统一领导,分级管理。市、区卫生行政部门是同级人民政府管理公共场所卫生的主管部门。市、区卫生防疫机构负责本行政区域内公共场所卫生的监测、监督。

  第四条 新建、改建、扩建的公共场所必须进行预防性卫生监督。建设项目的卫生防护设施必须与主体工程同时设计、施工,竣工验收合格后,方可投入使用。公共场所卫生行政主管部门参与对公共场所建设项目卫生防护设施设计的评审。

  公共场所实行国家规定的卫生许可证制度。卫生许可证由区以上卫生行政部门签发,每2年审核一次。住宿、饮食、净身美容等涉及人体健康的公共场所经营单位必须取得卫生许可证后,方可开业。

  违反本条第一款规定的,责令暂停施工,直至项目的卫生防护设施符合卫生要求时方能继续施工。违反本条第二款规定,未取得卫生许可证擅自营业或者不办理审核手续的,处500元以上5000元以下的罚款。

  第五条 宾馆、饭店、旅店、招待所、咖啡店、酒吧、茶座、公共浴场(室)、理发店、美容厅(店)、游泳场(馆)等公共场所直接为顾客服务的人员,每年必须到区以上卫生防疫机构进行一次健康检查,其他公共场所直接为顾客服务的人员,每2年进行一次健康检查。

  公共场所直接为顾客服务的人员,应当接受每2年一次的卫生知识培训。持有“健康合格证”并经卫生知识培训合格者,方能上岗。

  患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎、活动期肺结核、化脓性或者渗出性皮肤病以及其他传染性疾病者,治愈前不得从事直接为顾客服务的工作。

  违反本条第一、二款规定,经教育、警告仍不改正者,按每人处200元罚款。违反本条第三款规定,责令立即将患有第三款所列的疾病者调离直接为顾客服务的岗位,并按每人处200元罚款。

  第六条 公共场所经营单位必须做好供水水质的卫生管理,其所提供的饮用水必须符合国家生活饮用水卫生标准。供应饮用水的单位应当获得卫生行政主管部门颁发的卫生许可证。

  违反前款规定,责令停止使用,限期整改;仍不改正者,责令停业整顿并处500元以上3000元以下的罚款。

  第七条 公共场所使用的空调器进风口应当设在室外,空调器过滤材料应当定期清洗和更换,无明显积尘。

  公共场所的卫生间应当保持清洁,无异味,无积水,应当有自然通风管井或者机械通风装置,便器无粪迹尿垢。

  违反本条第一、二款规定,经教育、警告仍不改正者,处200元以上2000元以下的罚款。

  第八条 歌舞厅、音乐厅、影剧院、录像厅、体育馆、图书馆、博物馆、美术馆、商场(店)、书店(室)、候车(船、机)室等公共场所应当设置明显的禁止吸烟的标志。

  严禁在公共场所非吸烟室吸烟。

  违反本条第一款规定的,给予警告,限期整改;若逾期不改正者,处500元罚款。违反本条第二款规定的,给予批评教育或者警告;态度蛮横、拒不接受劝告者,处50元以上100元以下的罚款。

  第九条 公共场所的主管部门必须建立公共场所卫生管理制度,配备专职或者兼职卫生管理人员,对所属经营单位(包括个体经营者,下同)的卫生管理在人员、物资、经费方面提供必要条件,并对其卫生状况进行经常性检查。

  第十条 经营单位应当负责所经营的公共场所的卫生管理,建立卫生管理制度,对本单位的从业人员进行卫生知识培训和考核。

  违反前款规定,经教育、警告仍不改正者,处500元以上2000元以下的罚款。

  第十一条 宾馆、饭店、旅店、招待所必须符合下列卫生要求:

  (一)设有工作间、洗消间、杂物间;

  (二)被套、枕套、床单等床上用品保持清洁,宾馆、高级饭店每日更换,其他旅店一客一换,长住客每周一换;

  (三)公用茶具、脸盆、脚盆、拖鞋用后洗净、消毒;

  (四)无洗浴设施的客房,每床备有明显标志的脸盆和脚盆。

  违反前款规定,经教育、警告仍不改正者,处500元以上4000元以下的罚款。

  第十二条 理发店、美容厅(店)必须符合下列卫生要求:

  (一)有消毒设施和消毒制度。配备足够数量供消毒周转使用的理发工具、用具和毛巾。刀具、胡刷用后及时消毒,毛巾做到一客一换一消毒。理发用的毛巾与烫发、染发用的毛巾分开。刀具、胡刷、毛巾不得检出大肠菌群和金黄色葡萄球菌,毛巾细菌总数每25平方厘米不超过500个。

  (二)有明显标志供头癣等皮肤传染病顾客专用的理发工具,用后及时消毒并单独存放。

  (三)烫发、染发场所有机械通风装置。

  (四)从业人员操作时穿工作服,清面时戴口罩。

  违反前款规定,经教育仍不改正者,处100元以上2000元以下罚款。

  第十三条 影剧院、录像厅必须符合下列卫生要求:

  (一)场次间隔时间不少于30分钟,其中空场时间不少于10分钟;

  (二)观众厅座位在800个以上的有机械通风装置;

  (三)立体影剧院供观众使用的眼镜,每场使用后用紫外线消毒或者使用一次性眼镜。

  违反前款规定,责令限期改正;逾期仍不改正者,处500元以上2000元以下的罚款。

  第十四条 歌舞厅、音乐厅、游艺厅必须符合下列卫生要求:

  (一)有机械通风装置;

  (二)有消毒设施,使用的茶具、饮具、面巾做到一客一消毒;

  (三)舞厅内禁止使用紫外线灯和滑石粉,舞厅、音乐厅禁止使用有害观众健康的烟雾剂。

  违反前款规定,经教育、警告仍不改正者,处500元以上2000元以下的罚款。

  第十五条 商场(店)必须符合下列卫生要求:

  (一)营业面积大于800平方米的商场(店),有机械通风装置;

  (二)大、中型商场(店)有公共厕所,设置果皮箱,大型商场设有顾客休息室;

  (三)出售农药、油漆、化学试剂有单独售货室。

  违反前款规定,视情节轻重,限期整改,或者处500元以上3000元以下的罚款,直至停业整顿。

  第十六条 游泳场(馆)必须符合下列卫生要求:

  (一)人工游泳池池水余氯每升0.4—0.6毫克,化合性余氯每升在1.0毫克以上;

  (二)人工游泳池池水细菌总数每毫升不超过1000个,总大肠菌群每升不超过18个,海水游泳场海水总大肠菌群每升不超过1万个;

  (三)池水浑浊度不高于5度;

  (四)禁止出租游泳衣裤。

  违反前款规定,经教育、警告仍不改正者,视情节轻重,处500元以上3000元以下的罚款,直至停业整顿。

  第十七条 候车(船、机)室必须符合下列卫生要求:

  (一)禁止将有碍公共场所卫生的物品携入。

  (二)按旅客流量,设相应数量水冲式厕所。男厕每80人设大便器、小便器各一个,女厕每50人设大便器一个。厕所设有洗手池。

  (三)厕所、盥洗室按时湿式清扫。垃圾废弃物日产日清,设置果皮箱、痰盂等卫生设施,并保持清洁。

  (四)有专人负责健康教育,有固定卫生知识宣传栏,定期更新宣传内容。

  违反前款规定,经教育、警告仍不改正者,处500元以上2000元以下的罚款。

  第十八条 公共场所因不符合卫生标准和要求造成危害健康事故的,必须妥善处理,并及时报告卫生行政部门。

  违反前款规定,造成危害健康事故者,依照国家有关规定处罚。

  第十九条 市、区卫生行政部门设立公共场所卫生监督员。卫生监督员必须经省卫生行政部门考核同意后,由市、区卫生行政部门报同级人民政府批准发给证书。

  第二十条 卫生监督员应当文明执法,对公共场所进行现场检查时,必须佩戴“中国卫生监督”证章,出示监督证件,经营者有权拒绝无有效证件人员的检查。

  第二十一条 卫生监督员对公共场所进行现场检查,索取有关资料,经营单位不得拒绝或者隐瞒。卫生监督员对所提供的技术资料有保密的责任。

  违反前款规定,拒绝卫生监督者,视情节轻重,给予警告或者处1000元以上3000元以下的罚款。

  第二十二条 市、区卫生行政部门管理人员和卫生监督员必须忠于职守,依法办事;对玩忽职守、滥用职权、收受贿赂的,由其所在单位或者上一级主管机关给予行政处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第二十三条 卫生行政部门实施行政处罚必须下达处罚决定书,罚款必须开具由财政部门统一印制的票据。罚款一律上缴国库。吊销“卫生许可证”由原发证单位批准。

  第二十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。

  第二十五条 本办法未列入的项目、指标、标准,按国家有关规定执行。

  第二十六条 本办法具体应用的问题由海口市人民政府负责解释。

  第二十七条 本办法自公布之日起施行。